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O mercado imobiliário português está numa bolha?

Nunca se praticaram preços tão elevados pela habitação.

É do conhecimento do público geral que o mercado imobiliário português está a viver o melhor momento dos últimos anos. Os preços de aquisição subiram em flecha, os arrendamentos são cada vez mais escassos e os poucos que existem a preços bastante elevados quando comparados com os preços praticados há uns anos. No meio de toda esta euforia, algumas pessoas começam a perguntar se não estaremos a entrar numa bolha. Neste artigo tentaremos aprofundar esta questão para obter uma conclusão.

Evolução dos últimos anos

A crise económica de 2008 vivida mundialmente trouxe consigo uma queda generalizada no imobiliário. Esta queda sentiu-se de forma mais significativa nos EUA onde a crise do subprime teve as suas consequências mais devastadoras. No entanto, esta crise sentiu-se, ainda que em graus diferentes, em quase todos os países desenvolvidos. Portugal não foi excepção e houve uma queda generalizada do preço das habitações, por todo o país. Esta queda iniciou-se nesse ano e estendeu-se até ao ano de 2013. Durante este período os spreads oferecidos pelos bancos em novos créditos à habitação subiram em flecha e tornou-se quase impossível, a aquisição de imóveis para a maior parte da população. Assim, o recurso a crédito para a aquisição de habitação passou a ser uma opção não viável para a maior parte das pessoas. Como poucas são as pessoas em condições de adquirir uma habitação sem recurso a crédito, a procura de imóveis para compra diminui de forma muito drástica. Por outro lado, mesmo as pessoas com algumas poupanças que ponderavam adquirir uma habitação eram fortemente desmotivadas pelo clima de crise económica que se fazia sentir.

O ano de 2013 marcou a viragem do mercado imobiliário português. Impulsionado pelos vistos gold, turismo e decréscimo dos spreads do crédito à habitação, a procura de imóveis para compra começou a aumentar. Os vistos gold consistem num incentivo, concedido pelo Estado Português, com vista a atrair investimento estrangeiro. Assim, quem investisse no mínimo 500 000€ em imóveis teria automaticamente direito a cidadania portuguesa, o que passava a permitir aos visados beneficiar de uma série de vantagens por ser um cidadão europeu. Principalmente cidadãos do continente asiático beneficiaram bastante deste mecanismo.

Por outro lado o turismo desempenhou um papel importante na recuperação do mercado imobiliário. De uma forma indirecta, o aumento de turismo levou vários empresários a investir em novas opções de alojamento, quer hotéis ou propriedades para alojamento local. Este fenómeno foi particularmente mais relevante nas duas maiores cidades do pais, Lisboa e Porto. O aumento do turismo em ambas levou à reconstrução de diversos imóveis abandonados ou antigos e ao melhor aproveitamento de todos os espaços. A restauração também teve um papel importante ao instalar-se em vários locais das cidades.

Por fim, o derradeiro factor que permitiu a recuperação do mercado imobiliário português, a partir de 2013, foi o decréscimo dos spreads oferecidos pelos bancos. Durante o período de queda do mercado imobiliário os spreads atingiram valores em torno de 4% e, neste momento, já há opções a metade desse valor. Apesar de ainda se estar longe dos spreads abaixo de 1% que existiam antes da crise financeira, o nível actual de spreads e a maior disponibilidade das instituições financeiras para conceder empréstimos, são um importante motor na subida do mercado imobiliário.

Existem sinais de bolha?

Respondendo de forma directa: sim, existem. No entanto, por haver sinais desta, não significa que se esteja efectivamente a formar uma.

Um dos sinais reconhecido pelas pessoas em geral é o facto das habitações estarem a ficar com um preço que não é compatível com o nível de vida da população. Principalmente nas grandes cidades houve valorizações muito significativas que tornaram os preços proibitivos para a grande maioria da população devido ao grande desfasamento com os rendimentos médios das famílias.

Outro sinal de bolha é o facto de os preços actuais já terem ultrapassado os valores pré crise. Ou seja, já estamos para além dos valores que, no passado recente, provocaram uma queda generalizada do mercado imobiliário. No nível actual estamos claramente acima daquilo que no mercado de acções se chama uma resistência, isto é, um valor de preço onde, no passado, se seguiu uma queda no preço.

Mais um sinal de bolha é a euforia existente no mercado imobiliário português. Ouve-se em todo o lado, nas conversas de café, nos meios de comunicação social, revistas e televisão, que o mercado imobiliário está óptimo para investir. Esta euforia generalizada costuma ser um sinal de bolha, nomeadamente é quando os investidores institucionais se apercebem e saem do mercado, fazendo mais valias passando o risco para uma pessoa com menos conhecimento do mercado mas que é levada pela euforia generalizada.

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